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8. Vermietergattungen - Profi

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Den "professionellen" Anbieter könnte man auch den "kontinuierlichen" nennen. Er unterscheidet sich vom Gelegenheitsvermieter dadurch, dass er nicht beabsichtigt, das angebotene Objekt selbst zu nutzen. Zumeist prinzipiell nicht, im selteneren Fall: vorläufig wenigstens nicht.


Er vermietet es einfach, weil er für die möblierte Vermietung besondere Gründe hat. Daraus folgen 2 wesentliche Punkte: 1. eine mögliche Anmietung kann zeitlich flexibel gehandhabt werden 2. der Vermieter wird über kurz oder lang zum Stammanbieter der Agentur.


Der professionelle Vermieter dürfte den überwiegenden Angebotsteil einer modernen Agentur stellen. Seine Vermietung hat prinzipiell andere Konturen als die Gelegenheitsüberlassung. Markantester Unterschied: sie folgt dem Kettenprinzip. Mieter A zieht zum 30.04. aus, Mieter B kommt zum 01.05. Die Reihung ist eine Angelegenheit, die keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegt. Um einem Missverständnis vorzubeugen: wir reden hier nicht von einer Kette aus Kurzzeitmieten, sondern lediglich vom allgemeinen Verlaufsprinzip. Es kommt durchaus vor, dass ein professioneller Vermieter im Lauf von 6 Jahren nur 2 Mieter hatte. Trotzdem folgt auch er dem Kettenprinzip.


Die Motive für eine dauerhafte Möbliert-Vermietung sind höchst unterschiedlich. Interessanterweise ist es nicht immer die Rendite, die sich als dominantes Motiv für die Vermietung ausmachen lässt (mit "Rendite" meinen wir hier den fiskalischen Saldo: Ertrag nach Abzug der Aufwendungen - denn selbstverständlich liegen Möbliertmieten immer höher als der Zins einer Leervermietung).


Eine Stichpunktbefragung unter "professionellen" Anbietern (e-rent: 2003) weist den Rendite-Vermieter nicht als den häufigsten Fall aus (wider einer natürliche Erwartung). Dies mag damit zusammenhängen, dass die "Rendite-Vermietung" im Möbliert-Segment gewissermassen die Königsdisziplin darstellt. Sie ist nicht nur mit erheblichen Investitionen verbunden, sie erfordert zudem eine äusserst präzise Vorfeldanalyse. Das Risikopotential ist hierbei nicht von der Hand zu weisen.


Auch und vor allem deshalb, weil der Vermieter im Vorfeld auf Fremdinformationen angewiesen ist. Diese bergen jedoch in der Regel das Risiko mangelnder Detailkenntnis des Beraters bzw. (wohl noch öfter) dessen ausgeprägtes Eigeninteresse. Ob Anlagenberater oder Makler: seien Sie auf der Hut bei vorschnellen Empfehlungen. Denn profunde Beratung hat stets eine konservative Tonart. Sie gibt Risiken zu bedenken - und sie erfolgt vor allem detailliert. Dabei gilt grundsätzlich: ein Berater, der Ihnen keine Widerstände entgegensetzt, berät Sie nicht. Er folgt lediglich dem ältesten Verkaufsprinzip der Welt: er bestätigt Ihre Erwartungen. Und zwar: immer. Auch dann noch, wenn ebendiese Erwartungen irreal sind. 2000 Euro? Kein Problem. 3000 Euro? Genausowenig. Und 5.000? Selbstverständlich auch nicht. Wo das endet, können Sie sich vorstellen.


Nichtsdestotrotz: es gibt genügend Beispiele für geglückte Investitionen. Doch wie gesagt: diese erfordern Kompetenz und Bemühung. Die schnelle Mark? Darf getrost ausgeschlossen werden.


Interessanterweise ist es jedoch nicht immer die höhere Rendite (im Sinn des fiskalischen Saldos), die die Motivfrage bei der Möbliertvermietung dominiert.


3 andere Gründe sind ebenfalls sehr weit verbreitet:


1. Viele Vermieter geben an, die Möbliertvariante aufgrund schlechter Erfahrungen mit der Leervermietung gewählt zu haben.


2. Ein erheblicher Teil will sich die Option auf eine letztliche Verwendungsabsicht offen lassen (Verkauf, spätere Eigennutzung durch sich oder einen Familienangehörigen, "Absitzen" der Spekulationsfrist usw.)


3. Last not least: Die Wahl der Möbliertvermietung aufgrund der einschlägigen Klientel.


Allen 3 Motivlagen reicht es theoretisch, wenn der fiskalische Saldo über die Jahre das gleiche Resultat ergibt wie im Fall der Leervermietung (bzw. geringfügig darüber). Die Attraktivität der Möbliertvermietung liegt für die entsprechenden Anbieter primär in anderweitigen Qualitäten der Nachfrage.


1. die temporäre Natur des Mietverhältnisses 2. der hohe Grad an Vertrauenswürdigkeit bzw. finanzieller Stabilität 3. die Häufung von Pendlern bzw. Zweitwohnungsnutzern


1. trifft nahezu ausnahmslos zu 2. ergibt sich aus der wirtschaftlichen Einbindung des Mieters 3. ist eine Auszeichnung von Teilgruppen der Klientel


Selbstverständlich gibt es Mischformen aus allen Vermietergattungen. Die Hintergründe sind teilweise höchst individuell. Es wurden hier nur die generellen Klassifizierungen berücksichtigt. Festzuhalten ist jedoch: die Gruppen sind wesensverschieden.


Der Gelegenheitsanbieter hat einen Hintergrund, der sich von dem des professionellen Vermieters deutlich unterscheidet. Beide Gruppen sind verschieden in Ihren Motiven, Fragestellungen und Problemen. Und beide Gruppen sind differenzierungsbedürftig.


In allen Fällen gilt: die rechtlichen Rahmenbedingungen sind anders, die wirtschaftlichen Zwänge sind anders und die Angebotskonturen letztlich auch.


In der alltäglichen Arbeit einer Agentur gehört die Zuordnung von Angebot und Nachfrage zu den basalen Aufgaben. Die entsprechende Anpassung erfordert ein hohes Mass an Routine. Die Qualität eines Maklers können Sie u.a. daran messen, wie zielgerichtet er Angebot und Nachfrage aufeinander abstimmt. Präziser gesagt: inwieweit die jeweilige Zuordnung den grundsätzlichen Eigenheiten beider Momente Rechnung trägt.


Aus dieser abstrakten Feststellung folgt eine ganze Reihe von Anforderungen. Die Konsequenzen speziell für unseren Betrieb können Sie unter den Abhandlungen zum Punkt Service lesen. Aber bereits aus dem bislang Gesagten wird klar: die Erfordernisse können nur erfüllt werden, wenn die Bemühung um Individualität und Kompetenz nachhaltig verfolgt wird.




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