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16. Moderne Präsentation

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Über die Bedeutung des Internets im modernen Wirtschaftsleben brauchen wir heute nicht mehr zu diskutieren. Nicht wenige Makler und Vermieter haben die Bedeutung des "neuen" Mediums komplett unterschätzt.


Mit Sicherheit hat dies etwas mit Gewohnheiten zu tun. Andererseits aber auch mit mangelnder Erfahrung. Vor 6, 7 Jahren noch sass man da in der Zwickmühle. Denn die Vergleichswerte über Erfahrung, Nutzung und Verbreitung fielen für verschiedene Altersklassen auch sehr verschieden aus.


Allgemein gilt dabei: die Nachfrage hat einen anderen Altersdurchschnitt als das Angebot. Während in der Nachfrage die Generationen zwischen 25 und 40 dominant bleiben, liegt das Mittel der Jahrgänge auf Vermieterseite höher.


Zu bestimmten Zeiten klaffte da eine erhebliche Lücke: auf Seiten der Nachfrage war das Medium nahezu durchgängig verbreitet, die gesetzteren Jahrgänge standen der Entwicklung jedoch häufg noch skeptisch gegenüber.


Für uns war die Tendenz klar: das war nicht einfach nur eine neue Technik, das war etwas sehr Grundlegendes. Deshalb haben wir die Entwicklung früh und nachhaltig verfolgt. e-rent ist in dieser Zeit beständig modernisiert worden. Das Medium bewegt sich heute auf einem Niveau, das im Immobilienmarkt wohl zu den seltenen Erscheinungen zählen dürfte.


Die Präsentation mit Digitalfotos wurde bei uns bereits im Jahr 1998 in Angriff genommen. Das Resultat ist ein Archiv von ca. 5400 fotografisch erfassten Objekten.


2001 sind wir einen Schritt weiter gegangen: die digitalen Präsentationen wurden das "bewegte Bild" flankiert. Genauer gesagt: durch 360°x360°-Besichtigungen im Ipix-Format. Ipix dürfte so ziemlich das Anspruchsvollste sein, was die Panoramapräsentation von Immobilien zu bieten hat: virtuelle Raumbegehungen - mit freier Wahl der Bewegungsrichtung (horizontal und vertikal).


Die erzielten Resultate liegen sehr nahe an den Eindrücken einer Realbesichtigung: der Blick schweift völlig frei von der Stuckdecke bis zum Holzfussboden. Links, rechts, oben, unten. In der Ipix-Version nehmen wir in der Regel alle Räume auf. Ein Beispiel: link


Der Einsatz von Ipix findet sich sporadisch im Immobilienverkauf. Der Grund liegt mit Sicherheit in den hohen Kosten bzw. den Schwierigkeiten eines routinierten Umgangs mit der Technik. In der Möbliertvermietung bieten lediglich 2 Agenturen in Deutschland Ihren Kunden die entsprechenden Dienstleistung: Mrlodge in München - und eben e-rent im Rheinland.


Mr Lodge hat als Pionier hier eindeutige Massstäbe gesetzt. Wobei e-rent mittlerweile wohl das grösste Archiv von 360°-Aufnahmen im Immobilienbereich aufzuweisen haben dürfte. Nicht nur in Deutschland, sondern vermutlich sogar weltweit (2.500 Objekte - in ca. 10.500 virtuellen Begehungen).


Was haben Sie davon? Eine ganze Menge. Erinnern wir uns nur an die Zeit, in der der Kunde blosse Beschreibungen in der Vorauswahl der Objekte hatte. Die Exposés leisteten das, was blosse Worte leisten können: herzlich wenig. Selbst die ausgefeilteste Beschreibungslyrik hinterlässt in puncto Illustration eine gewaltige Kluft.


Die Folge waren eindimensionale Ausrichtungen an faktischen Angaben: Grösse, Lage, Preis. Mag dies für die Leervermietung vielleicht noch hinreichen. Im Möbliertbereich ist dieser Zustand höchst unerfreulich.


Der Faktor Einrichtung und Ambiente fällt hier unverhältnismässig ins Gewicht. Und um so bedauerlicher war es, dass die entsprechenden Qualitäten nur unzulänglich vermittelt werden konnten.


Heute wehrt die Fotografie einer Möbliertwohnung kaum noch jemand ab. Und das aus gutem Grund: Fotografierte Objekte (von der Ipix-Technik ganz zu schweigen) weisen signifikant höhere Buchungsraten auf.


Die Feststellung besitzt für manche Bereiche verschärfte Gültigkeit (da tut es u.E. die blosse Digitalfotografie auch nicht mehr): vornehmlich im Hochwertsektor und bei dezentralen Ortslagen.


Wir stellen die Ipix-Technik allen Vermietern zur Verfügung. Nicht nur den Vertretern der Nobelklasse. Jedem Kunden ist klar, dass ein kleineres Möbliertappartement kein Palast sein kann. Denn auch für die Low-Budget-Segmente gilt: aussagekräftige Präsentation führt in der Regel zu bedeutend besseren Ergebnissen.


Der Grund liegt eigentlich auf der Hand: in der Möbliertvermietung sollten Abläufe so rationell wie möglich gestaltet werden. Es handelt sich nicht nur um einen Dienstleistungsmarkt, der in externe Wirtschaftsabläufe eingebunden ist. Er hat überdem selbst den zeitlichen und räumlichen Gegebenheiten dieser Abläufe Rechnung zu tragen.


Ein Konzern aus Frankfurt hat weder Lust noch Laune, sich 30 Wohnungen anzuschauen. Er trifft eine Vorauswahl aufgrund der Illustration, wir organisieren den Rest. Das ganze muss schnell, präzise und unkompliziert laufen. Nicht selten: auf die Distanz.


Doch selbst wenn das Unternehmen (bzw. der Mitarbeiter) schon vor Ort ist: gerade die beruflich beanspruchte Klientel legt allerhöchsten Wert auf a. rationelle und b. transparente Abwicklungen. Zuallererst: in dem Medium, das ihr vertraut ist. Mit all seinen Möglichkeiten.


Die Vorzüge dieses Phänomens bekommt letztlich auch der Vermieter zu spüren. Seitdem wir uns der Ipix-Technik bedienen, hat die Anzahl der Anmietungen auf Distanz deutlich zugenommen (eine Phänomen, das die Digitalfotgrafie nicht im gleichen Ausmass leisten konnte - viele Nachfrager tragen sich mit der irrigen Meinung, dass der Fotograf tricksen könnte - Ipix lässt für derartige Spekulationen keinen Raum mehr).


Doch auch wenn noch eine Realbesichtigung stattfindet: Sie dürfen in der Regel davon ausgehen, dass das Objekt dem Mieter prinzipiell zusagt. Die Abschlusswahrscheinlichkeit ist erheblich höher als im Fall einer unzureichenden Illustration.


Rechnet man hinzu, dass Objekte mit angemessener Präsentation auch höhere Anfragequoten aufweisen, so erklärt sich unsere Empfehlung eigentlich von selbst. Fotografie und Ipix sind selbstverständlich kostenfrei.


Eine weitere Steigerung verspricht allerdings der Einsatz von Video. Auch hierbei handelt es sich um eine Premiere für die Immobilienwirtschaft in NRW. Im März 2006 haben wir die Testphasen abgeschlossen und das Präsentationssortiment um die entsprechende Technik erweitert.


Nach den bisherigen Kundenkommentaren dürfte die Video-Linie eine Optimierung darstellen, die sich in bestimmten Segmenten sehr vorteilhaft auswirkt. Zwar ist es für ein abschliessendes Urteil wohl noch zu früh: aber die Resonanz ist in ihrer Eindeutigkeit durchaus vielversprechend.





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